Como fundos de permuta multiplicam capital em escala

Por Vitor Crestani, CEO e cofundador da Cota Real.

O mercado imobiliário sempre foi terreno fértil para grandes fortunas, mas o verdadeiro jogo não está na simples valorização de imóveis, está na estruturação de operações onde o risco é repassado e o upside é maximizado.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Desenvolvimento são uma dessas jogadas: uma estratégia desenhada para capturar valor antes que ele se torne óbvio para o mercado e seus participantes.

O investidor comum busca rendimento passivo em FIIs tradicionais, mas os insiders operam em outra camada: a criação de valor por meio da compra estratégica de terrenos e sua conversão em ativos altamente valorizados.

A permuta de terrenos com incorporadoras permite que esses fundos multipliquem capital de forma acelerada, transformando R$ 50 milhões em ativos finais avaliados em R$ 250 milhões ou mais em apenas dois a três anos. Não é um jogo de esperar o mercado valorizar, e sim de de estruturar a valorização antes que ela aconteça de fato.

A lógica é bastante eficiente. Quando um FII adquire um terreno para permuta, ele troca um ativo líquido por unidades imobiliárias com um custo de aquisição 60% a 70% abaixo do preço de mercado. Isso acontece porque o custo de construção para a incorporadora é substancialmente inferior ao valor final de venda das unidades.

O que isso significa na prática? Que, enquanto investidores tradicionais estão comprando imóveis no mercado secundário já precificados, os fundos que operam na base da cadeia imobiliária capturam margens ocultas, construindo patrimônio com um múltiplo de valorização muito superior.

Contudo, há um detalhe que separa os profissionais dos iniciantes: nem toda permuta é um bom negócio. O verdadeiro risco da operação está na viabilidade do terreno, no perfil da incorporadora e no timing da negociação.

Um terreno sem potencial construtivo adequado pode parecer um ativo valioso no papel, mas se não gerar área privativa suficiente para que a incorporadora maximize sua margem, o fundo sai perdendo.

Da mesma forma, um FII que não avalia com rigor a saúde financeira e a capacidade de execução da incorporadora corre o risco de travar capital em um projeto que não decola.

A valorização dos terrenos em áreas nobres segue a lógica da escassez absoluta. Em cidades relevantes do Brasil como Itajaí e Balneário Camboriú, onde o metro quadrado já ultrapassa R$ 11 mil e cresce a uma taxa composta de 13% ao ano, a competição por ativos estratégicos nunca foi tão intensa. E é justamente nesse cenário que a permuta se torna a ferramenta definitiva para uma multiplicação inteligente de capital.

Por muito tempo, essa etapa do mercado imobiliário era acessível apenas para investidores institucionais ou pessoas física com grande poderio financeiro, já que os aportes para comprar terrenos nobres costum girar em torno de R$ 40 a R$ 50 milhões.

Felizmente, o modelo dos FIIs de Desenvolvimento mudou esse jogo. Por meio da aquisição de cotas, investidores agora podem participar dessa fase do ciclo imobiliário sem precisar mobilizar grandes volumes de investimento individualmente. Essa estrutura permite que o investidor comum tenha acesso ao mesmo nível de multiplicação de patrimônio antes reservado a players altamente capitalizados.

Investidores que compreendem essa dinâmica não esperam oportunidades, eles as criam. Os FIIs de Desenvolvimento não são apenas veículos financeiros, mas verdadeiras máquinas de transformação patrimonial.

Enquanto o mercado tradicional compra valorização passada, esses fundos capturam valorização futura antes que ela se torne realidade. No jogo do mercado imobiliário, não basta estar posicionado, é preciso estar um, dois, ou até mais passos à frente.

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